Comment faire quand un locataire ne paie pas en Wallonie ?
Comment réagir face à un impayé de loyer ?
Voici les étapes pour réclamer un loyer impayé en Belgique. On observe des différences selon les régions Bruxelles, Wallonie et Flandre. Ici, nous détaillons le cas pour des locataires qui ne paient pas leur loyer en Wallonie.
Il est possible d’obliger un locataire qui ne paie pas à quitter un bien loué, mais la procédure est très encadrée. Et ce, pour éviter les expulsions volontaires ou peu fondées. Un retard de quelques jours ou d’une seule mensualité ne suffira donc pas.
1. Envoyer une lettre recommandée au locataire
Vous n’avez pas reçu le loyer à temps ? Contactez immédiatement le locataire. Ceci peut se faire par courrier ordinaire ou par mail.
Vous n’avez toujours rien reçu ? Envoyez alors une lettre recommandée de mise en demeure, en demandant de payer les arriérés. Ne tardez pas trop, afin d’éviter que les arriérés ne gonflent trop.
2. Proposition d'un plan d'apurement au locataire
S’il n’y a pas de réaction, proposez ensuite vous-même rapidement un plan d’apurement, et ce par lettre recommandée également.
3. Recours auprès du juge de paix
Si le locataire refuse le plan d’apurement ou ne le respecte pas, vous pouvez vous adresser au juge de paix et lui montrer que votre essai n’a pas réussi.
Vous pouvez alors demander non seulement de condamner le locataire à payer le montant des arriérés de loyer, mais aussi des éventuels dommages et intérêts et surtout de prononcer la résolution du contrat de bail et de commander l’expulsion du locataire.
Faites appel à un juge de paix
Rôle du CPAS
Tout acte introduisant une procédure judiciaire visant l’expulsion du preneur est envoyée au CPAS.
Une fois informé, le CPAS offre, de la manière la plus appropriée, d’apporter son aide dans le cadre de sa mission légale.
4. Intervention d'un huissier de justice
Si le locataire reçoit l’ordre du juge de paix de quitter les lieux mais qu’il reste dans le logement, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour l’obliger de partir.
Si le juge a décidé que le locataire peut être expulsé, l’expulsion est exécutée un mois après la signification du jugement.
5. Récupération des arriérés de loyer
Une fois le logement libéré, il vous reste à essayer de récupérer les arriérés de loyer. Ce ne sera généralement pas facile, surtout si votre ex-locataire est insolvable. Il vaut mieux dans ce cas demander au juge de paix, lors du procès, que la garantie locative puisse être utilisée pour payer ces dettes.
Autre possibilité : faire saisir – avant l’expulsion – les meubles et effets présents dans le logement. Attention, il y a des bien insaisissables comme les lits, vêtements et armoires, machines à laver, tables à manger et chaises, fers à repasser, cuisinières, frigos, etc…
Vous pouvez également demander une saisie sur salaire, sur les revenus du locataire.
6. Recours à un avocat
En cas de litige complexe ou d'importants arriérés, envisagez de faire appel à un avocat pour vous accompagner dans vos démarches.
Cas particuliers où le locataire ne paie pas : que faire ?
Si le locataire a quitté son logement sans laisser d’adresse
Si le locataire quitte le logement sans laisser d'adresse, envoyez-lui un recommandé à la dernière adresse connue ou à l'adresse de la location. En cas d'absence de réponse, adressez-vous à un huissier de justice pour le retrouver.
Si le locataire est décédé sans héritier
Si le locataire est décédé sans héritiers ou si ces derniers sont inconnus, le bail est résilié de plein droit 3 mois après le décès du preneur, sans préavis et sans indemnité.
Une protection est assurée aux personnes qui vivaient avec le locataire qui vient de décéder, mais qui n’ont pas signé le contrat de bail. Elles peuvent reprendre le bail mais seulement si elles sont domiciliées depuis plus de 6 mois dans les lieux loués.
Si le logement est inoccupé et vide après le décès du locataire le propriétaire ne doit pas attendre 3 mois. Il a la possibilité de le faire constater par un huissier, soit qu’il contacte, soit qu’il fait désigner par le juge de paix en introduisant une requête unilatérale. Le bail prend alors fin à la date du constat fait par l’huissier.
Si le logement est toujours garni de meubles, le propriétaire doit attendre 3 mois. Après il pourra disposer des biens et objets du défunt après les avoir fait inventorier par un huissier de justice, qu’il contacte ou qu’il fait désigner par le juge de paix au moyen d’une requête unilatérale.
Le bailleur doit en disposer (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc.) en personne prudente et raisonnable aux frais des héritiers du preneur décédé.
Si le locataire ne vide pas complètement le logement
Tous les biens qui se trouvent dans le logement le jour de l’expulsion sont mis sur la voie publique.
Si le locataire ne les reprend pas et s’ils encombrent la voie publique, ils sont enlevés et conservés par la commune au dépôt communal pendant maximum 6 mois, contre rémunération.
Quel délai pour réclamer un loyer impayé en Wallonie ?
Au-delà d’une certaine période, on ne pourra plus réclamer les loyers qui n’ont pas été payés.
C’est ce qu’on appelle le délai de prescription. Pour le loyer impayé il s’agit de 5 ans à partir du moment où le paiement aurait dû être effectué.
Combien de loyer impayé avant expulsion du locataire ?
La règlementation ne précise pas combien de mois d’arriérés il faut avant de pouvoir demander une expulsion.
Mais l’expulsion ne sera pas décidée à la légère par les juges et ce à juste titre. Un seul mois de loyer non payé et quelques jours de retard ne seront pas suffisants. En pratique il faudra au moins 2 ou 3 mois de loyers impayés.
Des questions pour mettre un bien en location ?
Découvrez nos recommandations pour mettre en location votre bien immobilier en toute sérénité ; De la rédaction du contrat de bail à la sélection des locataires, nous vous accompagnons à chaque étape du processus.
Voici les étapes pour réclamer un loyer impayé en Belgique. On observe des différences selon les régions Bruxelles, Wallonie et Flandre. Ici, nous détaillons le cas pour des locataires qui ne paient pas leur loyer en Wallonie.
Il est possible d’obliger un locataire qui ne paie pas à quitter un bien loué, mais la procédure est très encadrée. Et ce, pour éviter les expulsions volontaires ou peu fondées. Un retard de quelques jours ou d’une seule mensualité ne suffira donc pas.
1. Envoyer une lettre recommandée au locataire
Vous n’avez pas reçu le loyer à temps ? Contactez immédiatement le locataire. Ceci peut se faire par courrier ordinaire ou par mail.
Vous n’avez toujours rien reçu ? Envoyez alors une lettre recommandée de mise en demeure, en demandant de payer les arriérés. Ne tardez pas trop, afin d’éviter que les arriérés ne gonflent trop.
2. Proposition d'un plan d'apurement au locataire
S’il n’y a pas de réaction, proposez ensuite vous-même rapidement un plan d’apurement, et ce par lettre recommandée également.
3. Recours auprès du juge de paix
Si le locataire refuse le plan d’apurement ou ne le respecte pas, vous pouvez vous adresser au juge de paix et lui montrer que votre essai n’a pas réussi.
Vous pouvez alors demander non seulement de condamner le locataire à payer le montant des arriérés de loyer, mais aussi des éventuels dommages et intérêts et surtout de prononcer la résolution du contrat de bail et de commander l’expulsion du locataire.
Faites appel à un juge de paix
Rôle du CPAS
Tout acte introduisant une procédure judiciaire visant l’expulsion du preneur est envoyée au CPAS.
Une fois informé, le CPAS offre, de la manière la plus appropriée, d’apporter son aide dans le cadre de sa mission légale.
4. Intervention d'un huissier de justice
Si le locataire reçoit l’ordre du juge de paix de quitter les lieux mais qu’il reste dans le logement, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour l’obliger de partir.
Si le juge a décidé que le locataire peut être expulsé, l’expulsion est exécutée un mois après la signification du jugement.
5. Récupération des arriérés de loyer
Une fois le logement libéré, il vous reste à essayer de récupérer les arriérés de loyer. Ce ne sera généralement pas facile, surtout si votre ex-locataire est insolvable. Il vaut mieux dans ce cas demander au juge de paix, lors du procès, que la garantie locative puisse être utilisée pour payer ces dettes.
Autre possibilité : faire saisir – avant l’expulsion – les meubles et effets présents dans le logement. Attention, il y a des bien insaisissables comme les lits, vêtements et armoires, machines à laver, tables à manger et chaises, fers à repasser, cuisinières, frigos, etc…
Vous pouvez également demander une saisie sur salaire, sur les revenus du locataire.
6. Recours à un avocat
En cas de litige complexe ou d'importants arriérés, envisagez de faire appel à un avocat pour vous accompagner dans vos démarches.
Si le locataire a quitté son logement sans laisser d’adresse
Si le locataire quitte le logement sans laisser d'adresse, envoyez-lui un recommandé à la dernière adresse connue ou à l'adresse de la location. En cas d'absence de réponse, adressez-vous à un huissier de justice pour le retrouver.
Si le locataire est décédé sans héritier
Si le locataire est décédé sans héritiers ou si ces derniers sont inconnus, le bail est résilié de plein droit 3 mois après le décès du preneur, sans préavis et sans indemnité.
Une protection est assurée aux personnes qui vivaient avec le locataire qui vient de décéder, mais qui n’ont pas signé le contrat de bail. Elles peuvent reprendre le bail mais seulement si elles sont domiciliées depuis plus de 6 mois dans les lieux loués.
Si le logement est inoccupé et vide après le décès du locataire le propriétaire ne doit pas attendre 3 mois. Il a la possibilité de le faire constater par un huissier, soit qu’il contacte, soit qu’il fait désigner par le juge de paix en introduisant une requête unilatérale. Le bail prend alors fin à la date du constat fait par l’huissier.
Si le logement est toujours garni de meubles, le propriétaire doit attendre 3 mois. Après il pourra disposer des biens et objets du défunt après les avoir fait inventorier par un huissier de justice, qu’il contacte ou qu’il fait désigner par le juge de paix au moyen d’une requête unilatérale.
Le bailleur doit en disposer (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc.) en personne prudente et raisonnable aux frais des héritiers du preneur décédé.
Si le locataire ne vide pas complètement le logement
Tous les biens qui se trouvent dans le logement le jour de l’expulsion sont mis sur la voie publique.
Si le locataire ne les reprend pas et s’ils encombrent la voie publique, ils sont enlevés et conservés par la commune au dépôt communal pendant maximum 6 mois, contre rémunération.
Au-delà d’une certaine période, on ne pourra plus réclamer les loyers qui n’ont pas été payés.
C’est ce qu’on appelle le délai de prescription. Pour le loyer impayé il s’agit de 5 ans à partir du moment où le paiement aurait dû être effectué.
La règlementation ne précise pas combien de mois d’arriérés il faut avant de pouvoir demander une expulsion.
Mais l’expulsion ne sera pas décidée à la légère par les juges et ce à juste titre. Un seul mois de loyer non payé et quelques jours de retard ne seront pas suffisants. En pratique il faudra au moins 2 ou 3 mois de loyers impayés.
Des questions pour mettre un bien en location ?
Découvrez nos recommandations pour mettre en location votre bien immobilier en toute sérénité ; De la rédaction du contrat de bail à la sélection des locataires, nous vous accompagnons à chaque étape du processus.